Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz. Niemniej jednak przepis ten określa tylko te najważniejsze elementy składające się na umowę najmu, a umowa ta niesie za sobą cały szereg dalszych uprawnień i obowiązków stron. Umowa ta musi się również kiedyś zakończyć – ulec rozwiązaniu. Umowa najmu lokalu ulegnie rozwiązaniu w następujących sytuacjach: 1. wobec upływu czasu na jaki umowa najmu została zawarta – umowa najmu zawarta na czas oznaczony, 2. wobec upływu okresu wypowiedzenia – umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a następnie złożono oświadczenie o rozwiązaniu umowy za wypowiedzeniem, 3. wobec upływu okresu wypowiedzenia – umowa została zawarta na czas oznaczony, ale przewidziano w niej sytuacje, w których strona może złożyć oświadczenie o rozwiązaniu umowy za wypowiedzeniem, 4. ze skutkiem natychmiastowym – złożono oświadczenia wynajmującego lub najemcy – bez względu na czas trwania umowy najmu, 5. na mocy porozumienia stron – bez względu na czas trwania umowy najmu. Umowa najmu zawarta na czas oznaczony co do zasady wygasa wraz z upływem czasu na jaki została zawarta. Powyższe nie wyklucza jednak jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym – wobec złożenia jednostronnego oświadczenia przez którąkolwiek ze stron o jej rozwiązaniu, czy na mocy porozumienia stron. Porozumienie stron w tym zakresie niweczy wszelkie wcześniejsze ustalenia stron, czy postanowienia samej umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony można rozwiązać za wypowiedzeniem z zachowaniem terminu wypowiedzenia zawartego w umowie, a jeżeli okres wypowiedzenia nie został uregulowany w umowie, to zgodnie z okresami wypowiedzenia przewidzianymi w Kodeksie cywilnym. Ustawowy termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, wynosi trzy miesiące licząc od końca miesiąca kalendarzowego, w którym nastąpiło wypowiedzenie. Jeżeli czynsz jest płacony w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Jeżeli czynsz jest płacony w krótszych odstępach czasu niż jeden miesiąc to na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny, na jeden dzień naprzód. Możliwe jest również rozwiązanie za wypowiedzeniem umowy najmu zawartej na czas określony przed upływem terminu, na który została zawarta. Powyższe wynika z zasady swobody umów. Jeżeli strony określą w umowie warunki, na jakich będą mogły rozwiązać umowę najmu za wypowiedzeniem, to umowę taką będzie można rozwiązać za wypowiedzeniem przed jej zakończeniem. Rozwiązanie umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym przez wynajmującego jest możliwe w następujących przypadkach: 1. najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, 2. najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, 3. najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, pomimo, że wynajmujący udzielił mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Rozwiązanie umowy najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym przez najemcę jest natomiast możliwe w sytuacji kiedy: 4. wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach; 5. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Rozwiązanie umowy najmu w drodze porozumienia stron jest możliwe w każdym czasie. Wola stron w tym zakresie nie doznaje żadnych szczególnych ograniczeń oczywiście poza tymi wynikającymi z zasad ogólnych. Należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Aby jednak doszło do automatycznego przedłużenia umowy najmu lokalu niezbędna pozostaje zgoda wynajmującego na dalsze zamieszkiwanie najemcy. Przepis ten ma charakter względnie obowiązujący i aby nie doszło do dorozumianego przedłużenia umowy na dalszy okres można zastrzec w umowie najmu wyłączenie stosowania tej regulacji.
Radca prawny Katarzyna Hałgas