202112.03

Zadatek – skutki zastrzeżenia w umowie zadatku

Pojęcie zadatku oznacza sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy (w takim znaczeniu pojęcie to występuje właśnie w treści art. 394 kodeksu cywilnego, dalej kc), a także – służy do określenia postanowienia umownego, w którym zastrzeżono wydanie owej sumy pieniężnej lub rzeczy.

Zadatek jest dodatkowym postanowieniem umownym, które wzbogaca treść umowy poza postanowienia konieczne. Jego celem  jest zwiększenie prawdopodobieństwa, że umowa zostanie wykonana zgodnie z jej treścią (zabezpieczenie wykonania umowy).

Wprowadzenie do umowy zapisów dotyczących zadatku jest zależne wyłącznie od woli stron. Przepis art. 394 kc daje możliwość odmiennego uregulowania tego rodzaju zabezpieczenia wykonania umowy. Dopiero brak postanowień umownych skutkuje, że kwestię zadatku należy rozumieć tak, jak wskazuje treść art. 394 kc. Aby właściwie zinterpretować skutki przekazanego przy zawieraniu umowy zadatku – należy w pierwszej kolejności odszukać stosownych zapisów w umowie. W ich braku – przeanalizować kwestie zwyczaju. W celu ustalenia, czy między stronami umowy obowiązuje zwyczaj wprowadzający odmienności w stosowaniu art. 394 kc, należy przeanalizować istniejące dotychczas stosunki prawne między stronami. Dopiero, jeśli między danymi stronami nie da się ustalić takiego zwyczaju, a nadto gdy w treści umowy brak jest regulacji skutków dania zadatku –  należy stosować art. 394 kc, czyli, że wręczenie przy zawarciu umowy sumy pieniężnej lub rzeczy będzie miało skutki wskazane w treści tego przepisu.

Przedmiotem zadatku może być suma pieniężna albo określona liczba rzeczy oznaczonych co do gatunku. Może być to także rzecz oznaczona co do tożsamości, o ile możliwe jest wskazanie jej wartości. W praktyce zadatek ma najczęściej wartość znacznie niższą od świadczeń przewidzianych w umowie i nie powinien mieć wartości przewyższające wartość świadczenia strony, która zadatek daje. Wyższą wartość zadatku należałoby uznać za postanowienie sprzeczne z naturą stosunku prawnego.

Wręczenie zadatku powinno, lecz nie musi nastąpić w chwili zawarcia umowy, lecz powinien być zachowany ścisły związek czasowy z tą chwilą. Strony mogą wprowadzić do umowy postanowienia uznające za zadatek sumy lub rzeczy wręczone już po zawarciu umowy. W braku jednak  takich zapisów sumy te lub rzeczy będą traktowane przeważnie jako postać zaliczki, chyba że wykładnia oświadczeń woli nakazuje przypisać im inny jeszcze sens.

Skutkiem wręczenia zadatku w rozumieniu art. 394 kodeksu cywilnego jest powstanie dla każdej ze stron uprawnienia do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego, w sytuacji niewykonania zobowiązania przez drugą stronę.

Zatem –  w razie niewykonania zobowiązania przez drugą stronę – nie ma obowiązku wyznaczania jakichkolwiek terminów w celu umożliwienia drugiej stronie spełnienia świadczenia (chyba że strony zastrzegły w umowie inaczej), ale konieczne jest złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy. Dopiero złożenie drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu od umowy daje prawo zachowania zadatku przez stronę, która go otrzymała, albo uprawnieninie do żądania podwójnej wartości zadatku przez stronę, która go dała. Nie można zatrzymać zadatku lub domagać się sumy podwójnej bez odstąpienia od umowy.

Niewykonanie umowy to sytuacja, w której z chwilą nadejścia terminu spełnienia świadczenia – spełnienie to nie następuje z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana do tego świadczenia, czyli: zawiniona niemożliwość świadczenia, zwłoka strony zobowiązanej oraz odmowa strony uprawnionej przyjęcia świadczenia z tego powodu, że z winy drugiej strony nie odpowiada ono umowie. Skutki takie nie nastąpią natomiast w razie zwykłego opóźnienia strony zobowiązanej oraz w wypadku niewykonania zobowiązania z powodu wszelkich innych okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności.

Kolejnym bardzo istotnym skutkiem zastrzeżenia zadatku w  umowie w rozumieniu art. 394 kc (bez innego umownego ukształtowania jego skutków), jest zasada, że: zachowanie zadatku po odstąpieniu od umowy (albo żądanie sumy podwójnej) jest surogatem odszkodowania. Oznacza to, że jeśli niczego innego nie przewidziano w umowie, nie można domagać się naprawienia szkody w większej wysokości, nawet gdy wartość tej szkody jest rzeczywiście wyższa, niż wartość zadatku (podwójnej wysokości), podobnie jak nie można domagać się zmniejszenia wysokości zadatku z powołaniem się na brak szkody lub jej niższą od zadatku wysokość. Jednak – w razie niewykonania zobowiązania strona, która nie odstąpiła od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne jej odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości. Natomiast, jeśli strona odstąpiła od umowy na podstawie art. 394 § 1, to nie może domagać się naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie art. 471 kc i następne.

Natomiast wykonanie umowy ma ten skutek, że zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli jednak świadczenie i zadatek nie są jednego rodzaju, zadatek należy zwrócić. Obowiązek zwrotu zadatku przewidziany jest nadto w wypadku zawarcia przez strony umowy rozwiązującej, a także niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony albo z powodu takich okoliczności, za które nie odpowiada żadna ze stron.

Roszczenia z tytułu zadatku przedawniają się w terminach obowiązujących dla danego zobowiązania umownego. Odstąpienie od umowy może nastąpić po ich upływie, ale niedopuszczalne jest wówczas zatrzymanie danego zadatku.

Agnieszka Zielińska-HeluszkaAdwokat