202112.31

Jakie czynności może podjąć przyszły spadkobierca po wynajęciu mieszkania zmarłego spadkodawcy przez osobę niebędącą spadkobiercą

Do Punktu NPP zgłosiła się Klientka, z problemem prawnym dotyczącym kwestii wynajmowania mieszkania po zmarłym spadkodawcy. Spadkobiercami oprócz Klientki były jeszcze dwie inne osoby. Natomiast, Klientka uzyskała informację, że mieszkanie należące do spadkodawcy wynajmuje osoba, która nie należy do kręgu spadkobierców i czerpie z tego korzyści. Klientka chciała uzyskać informację, jakie kroki może podjąć w tej sprawie.

            W pierwszej kolejności wyjaśnić należało, jak wygląda zarząd nieruchomości wspólną przez spadkobierców. Otóż jeśli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednie przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a wśród nich przepisy dające każdemu ze współspadkobierców uprawnienie do dokonywania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa wynikającego ze wspólności majątku spadkowego.  Jeden ze spadkobierców może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Każdy ze współspadkobierców może swobodnie rozporządzać swoim udziałem spadkowym. Co istotne, decyzja o wynajęcie mieszkania przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością, a to oznacza, iż zgodnie z art. 199 k.c. – potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (spadkobierców). W związku z powyższym wszyscy spadkobiercy powinni podpisać się pod umową z najemcą albo umocować jedną osobę do zawarcia takiej umowy w ich imieniu.

            Odnosząc się natomiast do clou problemu Klientki, a to wynajęcia mieszkania należącego do spadkodawcy przez osobę niebędącą spadkobiercą, zauważyć należy, iż osoba niebędącą spadkobiercą nie dysponuje żadnym tytułem prawnym do lokalu, nawet gdyby była tam zameldowana, bowiem zameldowanie jest tylko urzędowym potwierdzeniem miejscem pobytu.

Taka osoba wynajmująca lokal bez tytułu prawnego musi liczyć się z koniecznością zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotów należących do spadku, zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości (art. 1029 k.c.) Natomiast prawo cywilne nie zabrania wynajęcia cudzego mieszkania tj. przez osobę niebędącą właścicielem, co wynika z treści art. 659 k.c. – przepis ten wskazuje, że ustawodawca nie ustanowił ograniczeń podmiotowych dla stron najmu. Wynajmującym może być więc każdy kto zobowiąże się oddać najemcy mieszkanie do używania.

Niemniej jednak z uwagi na to, że umowa najmu wiąże jedynie wynajmującego i najemcę, właściciel może żądać wydania swojej własności od najemcy, a najemca nie może zasłaniać się zawartą umową najmu. Ponadto właściciel może domagać się od samoistnego posiadacza w złej wierze zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy oraz zwrotu pobranych pożytków.

            Biorąc pod uwagę okoliczności niniejszej sprawy, Klientka poinformowana została, że może żądać od najemcy wydania lokalu mieszkalnego, zaś od wynajmującego domagać się zwrotu pobranych pożytków, zgodnie ze swym udziałem spadkowym. 

Radca Prawny Marzena Dyduch