Niejednokrotnie wynajmując komuś swoje mieszkanie zastanawiamy się jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Na przeciw oczekiwaniom najemców wyszedł prawodawca. W ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego została ustanowiona instytucja najmu okazjonalnego (tekst jednolity Dz.U.2022.0.172).
Umowa najmu okazjonalnego jest to umowa zawierana na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Dotyczy ona wynajęcia lokalu mieszkalnego, z tym zastrzeżeniem, że osoba, która jest właścicielem, nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali.
Co do samej formy zawarcia takiej umowy wystarczająca jest zwykła forma pisemna pod rygorem nieważności. Istotnym wymogiem jest to, aby załączyć do niej oświadczenie osób, które będą najemcami, o tym, że dobrowolnie poddadzą się egzekucji i zobowiązują się do opróżnienia i wydania lokalu, który jest przedmiotem umowy najmu okazjonalnego. Oświadczenie takie powinno być w formie aktu notarialnego. Ponadto osoba będąca najemcą musi wskazać miejsc zamieszkania na wypadek eksmisji, oraz oświadczenie właściciela tego mieszkania, że w razie eksmisji wynajmujący będzie tam mógł zamieszkać. Umowa musi być również zgłoszona właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni.
Warto zachęcić samych najemców do tego typu umowy tym, że koszty pracy notariusza pokryje właśnie wynajmujący. Owe koszty są stosunkowo niewielkie, zaś mogą w wielkim stopniu wpłynąć na świadomość najemców, a w konsekwencji na większą ochronę praw właściciela mieszkania.
Kto płaci za najem okazjonalny u notariusza? Przepisy nie określają, do kogo należy dokonanie opłaty, dlatego jest to kwestia do ustalenia pomiędzy stronami umowy. Najczęściej to właściciel lokalu, czyli wynajmujący, decyduje się na pokrycie tego wydatku, ale może też być tak, że najemca i posiadacz nieruchomości zapłacą po połowie. Wynajmujący może także z góry założyć, że klient, który zdecyduje się na zawarcie z nim umowy, musi pokryć ten wydatek. Cena najmu okazjonalnego potwierdzonego przez notariusza nie jest najczęściej wysoka w stosunku do czynszu, a chroni obie strony umowy. Dlatego warto się zdecydować na taką formę jej zawarcia.
W przypadku wystąpienia okoliczności kiedy najemca nie wywiązuje się z umowy np.: przestaje płacić czynsz umowa może zostać wypowiedziana. Na oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i przekazać sprawę do komornika w celu dokonania eksmisji.
Co ważne od 15 kwietnia 2022 komornik po długiej przerwie związanej z pandemią może taką eksmisje wykonać, a eksmisja odbywa się do lokalu wskazanego w oświadczeniu, wobec czego nie trzeba czekać na przyznanie lokalu socjalnego lub tymczasowego, jak to często ma miejsce przy „tradycyjnej” eksmisji.
Radca prawny
Piotr Słowik