202208.31

Czy zasiedzenie służebności drogi koniecznej zawsze będzie możliwe?

Służebność drogi koniecznej zdefiniowana została w art. 145 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z treścią tego przepisu – jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi
publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może
żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej
służebności drogowej. Poza prawem do żądania ustanowienia drogi koniecznej przez
właścicieli gruntów sąsiednich umownie lub w przypadku braku możliwości porozumienia –
na drodze postępowania sądowego, istnieje również możliwość tzw. zasiedzenia służebności
gruntowej, jaką jest m. in. służebność drogowa czy inaczej służebność drogi koniecznej.
Mówi o tym art. 292 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym służebność gruntowa może
być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i
widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie
stosuje się odpowiednio. Wspomnieć jeszcze należy o istotnej tutaj instytucji posiadania
służebności, o którym wspomina z kolei przepis art. 352 § 1 kodeksu cywilnego. Mianowicie
kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym
treści służebności, jest posiadaczem służebności.
Jak wynika z treści wskazanych przepisów określających przesłanki zasiedzenia
służebności gruntowej – nie każde korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie
odpowiadającym treści służebności, w tym służebności drogi koniecznej, może prowadzić do
zasiedzenia, albowiem poza przesłanką posiadania służebności gruntowej, przepis art. 292
kodeksu cywilnego wymaga także, aby korzystanie to dotyczyło trwałego i widocznego
urządzenia. Przy czym podkreślić od razu należy, że owe urządzenie ma być wytworem
celowego działania człowieka, przybierającym materialną postać. Przyjmuje się, że
urządzenie jest widoczne, gdy stanowi ono taką konstrukcję, co do której istnieją podstawy do
uzyskania informacji o jej istnieniu. Zgodnie z orzecznictwem sądowym dopiero wykonanie
trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności
gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności.
Zatem samo korzystanie z jakiejś działki lub jej części jako drogi dojazdowej do
swojej nieruchomości to za mało, aby zasiedzieć sobie służebność drogową. Po pierwsze
należy zawsze dokładnie określić pas drogi, jego długość, szerokość i położenie na danej
działce (jeśli stanowi on jedynie część działki). Ponadto trzeba wiedzieć, że droga ma być
odpowiednia, przede wszystkim droga musi być odpowiednio szeroka, jeśli ma nią być
zapewniony przejazd samochodem. Znaczenie ma także charakter, przeznaczenie danej
nieruchomości władnącej (nieruchomości na rzecz której ma zostać nabyta przez zasiedzenie
służebność drogi koniecznej). Dla przykładu można wskazać, że szerokość jezdni stanowiącej
dojazd do działki budowalnej nie może być mniejsza niż 3 m. Dodatkowo jeszcze w
postępowaniu sądowym o zasiedzenie służebności drogi koniecznej trzeba wykazać czyli
udowodnić przed sądem, że na tymże pasie drogi wykonało się jakieś trwałe i widoczne

urządzenie. Może to być wykonanie utwardzenia na przykład z kamienia czy nasypu, ale
samo wydeptanie drogi lub przechodzenie po istniejącej naturalnie ścieżce (ziemia, trawa) z
pewnością nie wystarczy do zasiedzenia służebności drogi koniecznej.
Oczywiście oprócz tego, co już zostało wymienione, koniecznym jest wykazanie
upływu odpowiednio długiego okresu czasu, jaki został przewidziany dla samej instytucji
zasiedzenia nieruchomości. Mówi o tym art. 172 § 1 i 2 kodeksu cywilnego – posiadacz
nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość
nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w
złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej
własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Dopiero spełnienie wszystkich wymienionych przesłanek i ich udowodnienie daje
możliwość „wygranej” przed sądem.

Joanna Tatarczuch-Pawlik
Radca prawny