Założenie księgi wieczystej

Księga wieczysta dla nieruchomości

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.
Dla niektórych nieruchomości, które nie miały założonych ksiąg wieczystych, prowadzone są zbiory dokumentów, do których składa się dokumenty stwierdzające stan prawny nieruchomości. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.
Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej, w tym także o założenie księgi wieczystej. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nie ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku ujawnienia bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu.

Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości zawiera cztery działy, z których: dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,  dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, dział III jest przeznaczony na wpisy  dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniu wieczystym oraz na  wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, a dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta księgi wieczystej, do których składa się wszystkie dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

Księga wieczysta dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego ograniczonych praw rzeczowych takich jak: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy, z których: dział I obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany, dział II obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, dział III  jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, oraz dział IV jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta księgi wieczystej, do których składa się wszystkie dokumenty i pisma dotyczące przedmiotowych praw.

Zasady ksiąg wieczystych

Instytucją ksiąg wieczystych rządzą następujące zasady:

1. zasada jawności – księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę,
2. zasada domniemania zgodności praw wpisanych w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
3. zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe, oraz 4/ zasada pierwszeństwa praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Prowadzenie ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste zakłada i dokonuje w nich wpisów sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu, chyba że wniosek zawarty jest w akcie notarialnym. Wniosek podlega opłacie stałej, której kwotę określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Wniosek o założenie księgi wieczystej i dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.
Księgi wieczyste co do zasady są obecnie zakładane i prowadzone w systemie informatycznym. Księgi prowadzone dotychczas w formie pisemnej są stopniowo informatyzowane poprzez przeniesienie ich treści do formy elektronicznej w drodze tzw. migracji odbywającej się w specjalnie do tego celu powołanych ośrodkach migracyjnych.

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:

1. znaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
2. wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów,
3. powołanie tytułu własności nieruchomości,
4. wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.

Jeżeli nieruchomość była już wpisana do księgi wieczystej, a księga ta zaginęła lub uległa zniszczeniu, we wniosku powinien być wskazany numer tej księgi. Jeżeli dla nieruchomości był prowadzony zbiór dokumentów, wniosek powinien zawierać wskazanie numeru tego zbioru. Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej sprawie.

Do wniosku o założenie księgi wieczystej powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku. Jeżeli dokument stwierdzający nabycie własności zaginął lub uległ zniszczeniu, a wnioskodawca nie ma urzędowo poświadczonego odpisu tego dokumentu, powinien powołać inne dowody na stwierdzenie nabycia własności nieruchomości określonej we wniosku. Obowiązek dołączenia dokumentów stwierdzających nabycie własności nie dotyczy osób, których prawa ujawnione zostały w zbiorze dokumentów.
Ponadto, do wniosku o założenie księgi wieczystej powinny być dołączone dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości. Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków – dokumenty te  powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.
W przypadku gdy zakładana jest księga wieczysta, a prawo własności tego, kto ma być wpisany, nie zostało dostatecznie wykazane, sąd zarządza obwieszczenie publiczne, które zawiera:

1. oznaczenie nieruchomości,
2. wymienienie osób przypisujących sobie prawo własności,
3. wezwanie wszystkich, którzy roszczą sobie prawo własności, ograniczone prawa rzeczowe albo prawa ograniczające możność rozporządzania nieruchomością, ażeby w terminie wymienionym w obwieszczeniu zgłosili w sądzie swoje prawa i złożyli potrzebne do ich wykazania dokumenty, pod rygorem pominięcia ujawnienia ich praw w zakładanej księdze wieczystej.

Termin wymieniony w obwieszczeniu nie może być krótszy niż jeden miesiąc i nie może być dłuższy niż trzy miesiące. Obwieszczenie wywiesza się w budynku, w którym znajduje się sąd właściwy do założenia księgi wieczystej, oraz w budynku urzędu gminy, na której obszarze nieruchomość jest położona.

Założenie księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Założenia księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:

1. oznaczenie miejsca położenia i powierzchni lokalu/domu,
2. wymienienie osoby, której przysługuje to prawo,
3. powołanie tytułu nabycia tego prawa oraz oświadczenie zarządu spółdzielni o przyjęciu w poczet członków spółdzielni,
4. wyszczególnienie obciążających to prawo ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.

Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie przedmiotowych praw oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia przedmiotowego lokalu lub domu.
Podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany.
Podstawą oznaczenia domu, do którego przysługuje prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni domu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany oraz wypis z rejestru gruntów (opatrzony klauzulą, że przeznaczony jest do dokonywania wpisów w księgach wieczystych).

Radca Prawny Stanisław Proszak