Umowa o dożywocie – sposób na przekazanie nieruchomości osobie bliskiej?
Coraz więcej osób decyduje się uregulować swoje sprawy spadkowe jeszcze za życia. Zdarza się i tak, że rodzice planują przekazać cały swój majątek tylko jednemu spośród kilkorga dzieci. Niekiedy jednak taka czynność może narażać obdarowaną osobę na koszty finansowe. Istnieje kilka rozwiązań takiego problemu. Należy przeanalizować każdą z opcji pod kątem wad i zalet, a następnie wybrać najkorzystniejszą.
Z mojego doświadczenia wynika, że często najlepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy dożywocia. Poniżej przedstawię Państwu dlaczego proponuję właśnie takie rozwiązanie.
Warto przyjrzeć się kwestii, jakie skutki prawne może mieć preferencyjne traktowanie jednego z dzieci nad innymi. Jeżeli rodzice zapisują spadek tylko jednej osobie – bez względu na to, czy jest to akt darowizny, czy też testament – pozostali bliscy mogą wystąpić z roszczeniem o zachowek. Podstawą prawną jest art. 991 k.c.
Spadkobiercy, którzy mają prawo do dziedziczenia z ustawy, a którzy zostali pominięci w rozdysponowaniu majątku, mogą domagać się od osób obdarowanych stosownej zapłaty tytułem zachowku. Sytuacja ta może doprowadzić do długoletnich sporów i konfliktów w rodzinie. Alternatywnym sposobem na uniknięcie roszczeń finansowych ze strony pominiętych członków rodziny jest zawarcie umowy dożywocia między darczyńcą, a spadkobiercą.
W tym miejscu warto przybliżyć, na czym polega umowa dożywocia. Umowa dożywocia jest rodzajem umowy, mocą której jedna ze stron przekazuje drugiej stronie własności nieruchomości. W zamian za to druga strona zobowiązuje się zapewnić zbywającemu dożywotnie utrzymanie. Art. 908 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że: „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r. (sygn. akt: VI ACa 99/2006) wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, nie dolicza się do substratu zachowku. Ten sposób przekazania nieruchomości nie uprawnia pozostałych członków rodziny do zachowku, do którego mają prawo w wypadku darowizny, czy też dziedziczenia testamentowego.
Umowa dożywocia nie jest typową darowizną. Jest to dogodna forma zarówno dla darczyńcy jak i obdarowanego. Osoba, która staje się spadkobiercą musi rzetelnie wypełniać obowiązki ciążące wraz z zawarciem umowy, m. in. zapewnić stałą opiekę dla zbywcy majątku, dostarczyć mu odpowiednią pomoc i pielęgnację. W przeciwnym wypadku, nabywca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności, a w konsekwencji do zwrotu nieruchomości.
Radca prawny Magdalena Kowalska-Graca