Zgodnie z art. 285 kodeksu cywilnego nieruchomość może zostać obciążona służebnością, tj. prawem
rzeczowym, polegającym na tym, iż właściciel określonej nieruchomości może w określonym zakresie
korzystać z nieruchomości obciążonej takim prawem, albo też, na ograniczeniu zakresu uprawnień
właściciela nieruchomości obciążonej wobec jego nieruchomości.
Kwestia służebności została uregulowana w dziale III kodeksu cywilnego. Do najczęściej stosowanych
w praktyce służebności należy zaliczyć służebności przechodu i przejazdu, w tym służebność drogi
koniecznej, która jest ustanawiana w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada lub posiada
nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, jak również służebności przesytu, czy służebność
budynkowa.
Prawo służebności ma charakter bezterminowy. Służebność powstaje zasadniczo na podstawie
umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej oraz właścicielem nieruchomości
obciążonej. W pewnych sytuacjach nabycie prawa do służebności wiąże się z upływem czasu i może
zostać nabyte w drodze zasiedzenia, jak również może zostać ustanowione na podstawie
prawotwórczego orzeczenia
sądu. Służebność podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, którą takie prawo
obciąża.
Ponieważ służebność jest co do zasady prawem bezterminowym, często okazuje się, że, takie prawo
straci swoje gospodarcze uzasadnienie i stanie się jedynie źródłem nadmiernych obciążeń dla
właściciela nieruchomości władnącej. Może tak się stać, np. w przypadku, w którym nieruchomość
dawniej pozbawiona dogodnego dostępu do drogi publicznej i obsługiwana transportowo za
pośrednictwem nieruchomości sąsiedniej, uzyska bezpośredni dostęp do drogi publicznej, albo też
nieruchomość, do której dostawy mediów realizowane były poprzez działkę sąsiednią, będzie mogła
zostać podłączona bezpośrednio do sieci znajdującej się np. w pasie drogowym. Kodeks cywilny
określa sytuacje, które powodują wygaśnięcie służebności lub stanowią podstawę do zainicjowania
stosownego procesu. I tak:
Art. 291. [Zmiana treści lub sposobu wykonywania]
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel
nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania
służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości
władnącej.
Art. 292. [Zasiedzenie służebności gruntowej]
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu
z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie
stosuje się odpowiednio.
Art. 293. [Wygaśnięcie]
1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje
się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z
treścią służebności.
Art. 294. [Zniesienie za wynagrodzeniem]
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za
wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie
uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Art. 295. [Zniesienie bez wynagrodzenia]
Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel
nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.
Ponadto dokument, którym ustanowiono służebność, może zawierać jeszcze inne okoliczności jej
zniesienia, zmiany lub wygaśnięcia.
Co do zmiany lub zniesienia współwłasności można jej dokonać u notariusza, ale tylko wtedy, gdy
istnieje w temacie zmiany lub zniesienia służebności zgodna wola stron. W razie braku zgody –
pozostaje jedynie droga sądowa przy spełnieniu powyższych przesłanek. Brak odpowiedniej formy
niesienia zniesienia służebności może skutkować niemożliwością jej wykreślenia z księgi wieczystej.
Generalnie z praktyki sądowej wynika, że Sady bardzo niechętnie ingerują w zmiany sposobu
wykonywania służebności lub ich zniesienia. Naprawdę trzeba mieść mocne argumenty, aby osiągnąć
zamierzony cel sformułowany we wniosku czy pozwie.
Jerzy Potaczek
radca prawny