Zasiedzenie stanowi jeden ze sposobów nabycia własności cudzej rzeczy. Do nabycia tego dochodzi nie na skutek zgodnej woli stron (np. zawarcia umowy darowizny, sprzedaży) a z mocy upływu czasu oraz przepisów prawa. Aby zasiedzieć nieruchomość niezbędne będzie spełnienie podstawowych przesłanek. Są nimi:
- nieprzerwane posiadanie nieruchomości,
- samoistne posiadanie nieruchomości,
- upływ czasu.
Zgodnie z treścią art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
W przypadku dobrej wiary ma się do czynienia z błędnym (ale usprawiedliwionym) przekonaniem jakiejś osoby, że przysługuje jej określone prawo podmiotowe. Ze złą wiarą ma się do czynienia wtedy, gdy ktoś wie (albo nie wie, choć powinien wiedzieć), że jakieś prawo mu nie przysługuje. Jak wynika jednak z przytoczonego wyżej przepisu, sama zła lub dobra wiara posiadacza nieruchomości nie jest kluczową, samodzielną przesłanką potrzebną do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości. O zasiedzeniu zadecyduje upływ odpowiedniego okresu czasu w toku samoistnego i nieprzerwanego posiadania nieruchomości.
Aby mówić o samoistności posiadania nieruchomości potrzeba, aby pretendujący do zasiedzenia traktował ją jak swoją własność i niejako to manifestował, dając do zrozumienia innym, że nieruchomość stanowi jego własność. Przejawia się to w realizowaniu uprawnień właścicielskich, przykładowo uprawianiu gruntu i czerpaniu z niego pożytków, obsadzaniu, koszeniu ale i grodzeniu czy zabudowaniu. Innymi słowy s Posiadanie nieprzerwane to takie, które wykonywane jest w sposób ciągły. Warto jednak wskazać domniemanie zawarte w art. 340 k.c. Domniemywa się bowiem ciągłość posiadania. Niemożność posiadania spowodowana przez przeszkodę przemijającą posiadania nie przerywa.
Kiedy zatem jesteśmy w samoistnym posiadaniu nieruchomości, która stanowi własność innego podmiotu a upłynął już czas niezbędny do stwierdzenia zasiedzenia, możemy podjąć stosowne kroki celem uregulowania stanu prawnego. Poniżej wskazane zostaną praktyczne uwagi dotyczące postępowania o zasiedzenie.
- Sądem właściwym do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce jej położenia;
- Wniosek podlega opłacie stałej w kwocie 2000,00 zł. W sprawie mogą pojawić się koszty dodatkowe, o których mowa będzie poniżej;
- Niezbędne jest ustalenie kręgu uczestników postępowania, tj. osób, które muszą zostać zawiadomione przez sąd o toczącym się postępowaniu. Uczestnikami będą osoby, przeciwko którym „zasiedzenie biegnie”, tj. osoby uwidocznione w urzędowych dokumentach jako właściciele, ich następcy prawni/spadkobiercy;
- Zadaniem wnioskodawcy jest wskazanie kręgu uczestników. Oczywiście obowiązek ten realizowany jest w granicach jego rzeczywistych możliwości. Jeżeli z przyczyn obiektywnych wnioskodawca nie może wskazać uczestników postępowania, sąd może wezwać uczestników poprzez stosowne ogłoszenie. Koszt ogłoszenia to obecnie kwota rzędu minimum 1000 zł;
- Wnioskodawca powinien załączyć do wniosku odpis lub internetowy wydruk z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jeżeli ta nie jest prowadzona, powinien wskazać sądowi wszelkie informacje jakie posiada dotyczące nieruchomości i osoby właściciela. Do wniosku dołącza się wypis z rejestru gruntów. Jeżeli nie dysponujemy takim wypisem a właściwy organ nie chce nam go wydać jako osobie nie będącej właścicielem, warto poinformować o tym sąd i we wniosku o zasiedzenie zawrzeć prośbę aby sąd zwrócił się o dokumenty do odpowiedniego organu na nasz koszt. Aktualna cena wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej to koszt 150 zł. Niekiedy – już na etapie postępowania – konieczne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Zdarzy się to w szczególności w sytuacji kiedy nie będzie można ustalić stanu prawnego nieruchomości na podstawie posiadanej dokumentacji. Tutaj koszty oscylować mogą w kwotach rzędu 1-3 tys. zł.
- Jeżeli uczestnicy pozostaną bierni albo poprą twierdzenia i żądania wnioskodawcy, ten ma ułatwione zadanie w postępowaniu. Jeżeli będą kwestionować zasiedzenie nieruchomości, wnioskodawca będzie musiał za pomocą środków dowodowych przekonać sąd o swoich racjach. W każdym jednak przypadku składający wniosek powinien w swoim interesie zadbać o udokumentowanie swoich twierdzeń. Katalog środków dowodowych jest otwarty, można wnioskować o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z:
- zeznań świadków,
- dokumentów – przykładowo decyzje ustalające wymiar podatku od nieruchomości, pozwolenia na budowę, umowy, rachunki za media dostarczane do nieruchomości;
- innych środków takich jak fotografie, nagrania.
Wszelkie dowody na okoliczność wykazania, że posiadanie nieruchomości było samoistne, nieprzerwane, niezakłócane, zamanifestowane na zewnątrz oraz, że upłynął wymagany czas do stwierdzenia zasiedzenia będą w sprawie pomocne i pożądane. Sąd w ramach swobodnej oceny dowodów będzie miał za zadanie ocenić czy do zasiedzenia istotnie doszło czy też nie. Stosowne rozstrzygnięcie przybierze formę postanowienia. Jeżeli od postanowienia nie zostanie wniesiony środek odwoławczy w postaci apelacji, zainteresowany winien uzyskać odpis postanowienia wraz z nadaną mu klauzulą prawomocności. Taki dokument stanowił będzie podstawę do dokonywania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej.
W tym miejscu należy jeszcze podkreślić istotną kwestię dotyczącą zasiedzenia nieruchomości rolnej. Nieruchomość rolną będzie mógł nabyć każdy jeżeli bieg terminu zasiedzenia (20 – letni w dobrej wierze i 30 – letni w złej wierze) zakończy się przed dniem 30 kwietnia 2019 r.
Zgodnie z aktualnym stanem prawnym bowiem, według art. 172 §3 k.c., nieruchomość rolną przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny, jeżeli jej powierzchnia wraz ze stanowiącymi jego własność nieruchomościami rolnymi nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. W postępowaniu sądowym konieczne staje się wykazanie, że jest się rolnikiem indywidualnym. Wnioskodawca przedstawia dowody potwierdzające:
– osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego (oświadczenie prowadzącego gospodarstwo poświadczone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) ;
– zamieszkanie przez co najmniej 5 lat na terenie gminy, na obszarze której jest położona nieruchomość;
– spełnienie warunku dotyczącego powierzchni użytków rolnych stanowiących własność nabywcy (oświadczenie poświadczone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta);
– posiadanie kwalifikacji rolniczych lub/i stażu pracy w rolnictwie.
Kolejną odmiennością od opisanych zasad i przesłanek zasiedzenia, poza zasiedzeniem nieruchomości rolnej, jest zasiedzenie nieruchomości, której właściciel jest osobą małoletnią. Jeżeli bowiem właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. (art. 173 k.c.). Wykluczone jest więc zakończenie biegu terminu zasiedzenia nieruchomości przed upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez osobę, przeciwko której biegnie zasiedzenie. Nie ma jednak przeszkód aby stwierdzić zasiedzenie w postępowaniu z udziałem małoletniego, gdy upływ terminu zasiedzenia nastąpił w czasie, kiedy właścicielem nieruchomości był pełnoletni poprzednik prawny małoletniego.
Radca prawny Paweł Ralski