Częstym pytaniem jakie pojawia się podczas dyżurów w PNPP, jest kwestia
zniesienia służebności. Zgodnie z art. 285 kodeksu cywilnego nieruchomość może
zostać obciążona służebnością, tj. prawem rzeczowym, polegającym na tym, iż
właściciel określonej nieruchomości może w określonym zakresie korzystać z
nieruchomości obciążonej takim prawem, albo też, na ograniczeniu zakresu
uprawnień właściciela nieruchomości obciążonej wobec jego nieruchomości.
Kwestia służebności została uregulowana w dziale III kodeksu cywilnego. Do
najczęściej stosowanych w praktyce służebności należy zaliczyć służebności
przechodu i przejazdu, w tym służebność drogi koniecznej, która jest ustanawiana w
przypadku, gdy nieruchomość nie posiada lub posiada nieodpowiedni dostęp do
drogi publicznej, jak również służebności przesytu, czy służebność budynkowa.
Prawo służebności ma charakter bezterminowy. Służebność powstaje zasadniczo na
podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej oraz
właścicielem nieruchomości obciążonej. W pewnych sytuacjach nabycie prawa do
służebności wiąże się z upływem czasu i może zostać nabyte w drodze zasiedzenia,
jak również może zostać ustanowione na podstawie prawotwórczego orzeczenia
sądu. Służebność podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej nieruchomości,
którą takie prawo obciąża.
Ponieważ służebność jest co do zasady prawem bezterminowym, często okazuje się,
że, takie prawo straci swoje gospodarcze uzasadnienie i stanie się jedynie źródłem
nadmiernych obciążeń dla właściciela nieruchomości władnącej. Może tak się stać,
np. w przypadku, w którym nieruchomość dawniej pozbawiona dogodnego dostępu
do drogi publicznej i obsługiwana transportowo za pośrednictwem nieruchomości
sąsiedniej, uzyska bezpośredni dostęp do drogi publicznej, albo też nieruchomość,
do której dostawy mediów realizowane były poprzez działkę sąsiednią, będzie mogła
zostać podłączona bezpośrednio do sieci znajdującej się np. w pasie drogowym.
Kodek cywilny określa sytuacje, które powodują wygaśnięcie służebności lub
stanowią podstawę do zainicjowania stosownego procesu. I tak:
Art. 291. [Zmiana treści lub sposobu wykonywania]
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba
gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem
zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana
przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Art. 292. [Zasiedzenie służebności gruntowej]
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy
polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu
własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Art. 293. [Wygaśnięcie]
1. Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.
2. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia,
przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej
istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
Art. 294. [Zniesienie za wynagrodzeniem]
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej
za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego
szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z
nieruchomości władnącej.
Art. 295. [Zniesienie bez wynagrodzenia]
Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie
znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności
bez wynagrodzenia”.
Ponadto dokument, którym ustanowiono służebność, może zawierać jeszcze inne
okoliczności jej zniesienia, zmiany lub wygaśnięcia.
Co do zmiany lub zniesienia współwłasności można jej dokonać u notariusza, ale
tylko wtedy, gdy istnieje w temacie zmiany lub zniesienia służebności zgodna wola
stron. W razie braku zgody – pozostaje jedynie droga sądowa przy spełnieniu
powyższych przesłanek. Brak odpowiedniej formy niesienia zniesienia służebności
może skutkować niemożliwością jej wykreślenia z księgi wieczystej.
Generalnie z praktyki sadowej wynika, że Sady bardzo niechętnie ingerują w zmiany
sposobu wykonywania służebności lub ich zniesienia. Naprawdę trzeba mieść mocne
argumenty, aby osiągnąć zamierzony cel sformułowany we wniosku czy pozwie.
Jerzy Potaczek
radca prawny